위치와 환경으로서의 부동산이란.

위치의 부동산이란, 토지는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 특정한 토지는 특정한 위치를 지니게 되기 때문에 위치라고 말할 수 있다. 그리고 토지는 위치에 따라 그 가치나 이용 상태가 달라진다.

 

(1)절대적 위치와 상대적 위치

토지의 위치에는 절대적 위치와 상대적 위치 두가지로 나뉜다. 절대적 위치는 잇는 그대로의 위치를 말하므로 자연적.물리적 위치라 말한다. 이는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 불변하다. 반대로 상대적 위치는 주변의 토지이용 상황에 따라 결정되어지는 위치를 말하므로 경제적 위치라고 한다. 이는 위치의 가변성 등으로 인하여 유동적이고 가변적이다. 토지의 이용형태는 주변환경 등 상대적 위치에 영향을 받아 결정되므로, 부동산의 가치나 유용성을 결정하는 것은 상대적 위치가 더 큰 영향을 미치지만 절대적 위치의 영향을 무시해서는 안 된다.

 

(2) 위치의 가치와 접근성

마샬(Alfred Marshall)은 위치의 중요성을 강조하면서 "위치의 가치"라는 표현을 즐겨 썼으며, 허드(R, Hurd)는 "지가는 경제적 지대에 기초하므로 지대는 위치에 의존하고, 위치는 편리함에 의존하며, 편리함은 가가움에 의존한다." 즉, 지가는 가가움에 의존하는 것이라 하였다. 이러한 위치의 가치를 결정하는 기준에는 부동산의 용도에 따른 유용성, 접근성 등이 있다.

 

1)부동산의 용도에 따른 유용성

부동산은 용동에 따라 유용성이 달리 나타나고 위치의 가치를 평가할 때에는 용도를 먼저 고려하여야 한다.

-주거용 부동산의 유용성은 쾌적성과 편리성 등이 기준이 된다.

-상업용 부동산의 유용성은 수익성 등이 기준이 된다.

-공업용 부동산의 유용성은 생산성(비용 절약의 경제성) 등이 기준이 된다.

-농업용 부동산의 유용성은 생산성(토지의 비옥도) 등이 기준이 된다.

-공공용 부동산의 유용성은 주민의 편의성 등이 기준이 된다.

-레저용 부동산의 유용성은 경관과 수익성 등이 기준이 된다.

 

2)접근성

접근성이란 대상 목적물에 도달하는데 소요되는 거리적.시간적.경제적.심리적 부담의 정도를 말한다. 이러한 접근성은 다른 부지로 도달하는데 수반되는 비용과 시간을 측정하는 척도라 할 수 있다. 이와 비교되는 개념으로 근접성이 있는데 근접성은 물리적 거리의 가까움을 의미한다. 일반적으로 접근성이 좋으면 좋을수록 유리한 경우가 많아 부동산의 가치는 상승한다 반대로 접근대상물의 성질에 따라  접근성이 좋은 것이 오히려 불리할 수 있다. 예를 들어, 쓰레기 매립장과 같은 오염물 등이 가까울수록 불리하게 작용한다. 또한 우리가 반드시 필요하더라도 지나치게 접근성이 좋으면 오히려 불리해 질 수 있다. 예로는 재래시장 , 유흥가 등 내에 있는 주택이나 버스정류장 앞의 주택 등이 있다. 이유는 소음이나 번잡스러움으로 불리하게 작용할 수 있다.

거리가 가까우면 일반적으로 접근성이 좋으나, 거리가 가까워도 접근성이 나쁜경우가 있다. 에를 들어 주차장이 멀리 있는경우, 가로 횡단의 경우, 일방통행으로 우회해야 하는 경우 등이 있다.

용동에 따라 접근성의 평가 기준도 달라진다. 일용품점이나 잡화점 등과 같은 소매상점은 접근성이 매우 중요시 된다.

유원지처럼 흡입력이 강하거나 독접력이 있는 부동산, 요양원처럼 사람들이 찾는 빈도가 낮은 부돈산 등은 접근성이 그리 중요시 되지 않는다.

 

 

환경으로서의 부동산이란, 부동산에 미치는 자연적.물리적.사회적.경제적 조건이나 상황을 환경이라하며, 부동산은 환경의 한 구성분자이다. 환경과 그 구성분자로서의 개개의 부동산 사이에는 전체와 부분의 관계가 있으며, 서로 영향을 주고받는 유기적 관계이다. 따라서 개개의 부동산은 환경으로부터 고립되어 존재하는 것은 아니다.

 

(1)부동산과 환경의 관계

환경은 부동산활동을 지배하고, 환경에도 가변성이 있으므로 환경의  변화는 부동산현상에 많은 영향을 미친다. 하지만 부동산 활동을 통하여 개선시켜 나아간다. 환경은 무한대로 확대되는 것이 아니라, 경제에 의하여 차단되기도 하므로 부동산활동에 있어서는 환경의 경계를 파악하며 접근해야 한다. 또한 최근 들어서는 부동산활동은 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향이 날로 높아지고 있다.

 

(2) 환경의 구성요소

일반적으로 부동산환경을 자연적 환경과 인문학적 환경으로 구분한다. 자연 환경이란 있는 그대로 자연적인 제 조건을 말하며, 인문학적 환경이란 우리가 만들어낸 사회적.문화적.기술적.경제적 제도적인 환경을 말한다.

 

-자연적환경: 자연자질로는 지형, 지세, 기후, 강우, 강설, 바람, 등의 자연의 속성 그 자체를 말하는 것으로 광의의 자연적 환경이다. 자연자원으로는 양식, 섬유, 건축자재, 광물, 동력자원, 수산자원 등 자연이 가진 속성이 인간의 욕구를 만족시켜주는 특성을 말하는 것으로 협의의 자연적 환경이다.

 

-인문적환경: 사회적환경, 문화적환경, 기술적환경, 경제적환경,제도적환경 등을 말한다.