［부동산투자와 투기 ］
1.부동산투자
● 부동산투자의 의의: 투자란 확실한 현재의 소비를 희생하여 이에 대한 보상으로 불확실한 미래의 수익을 추구하는 행위를 말합니다. 다시말하자면, 미래의 현금수입과 혀재의 현금지출을 교환하는 것입니다. 이러한 투자의 대상이 부동산일 경우 부동산투자라고 말하며, 부동산투자는 취득, 운용, 처분의 3단계로 나누어져 있습니다. 부동산투자에는 미래에 대한 불확실성이 내포되어 있어 위험이 따르지만 이러한 위험에 대한 보상과 시간에 대한 보상이 포함됩니다.
●부동산투자의 장점 : 부동산은 내구재로 우용에 따른 소득이득과 처분에 따른 지본이득의 향유가 가능하기 때문에 수익성이 높으며, 이자지불액이나 감가상각비 등은 영업소득세 산정시 비용으로 인정되어 과세대상소득에서 제외되며, 경우에 따라 양도소득세의 감면이나 비과세등의 혜택도 주어져 이를 통해 절세효과를 얻을 수 있습니다. 또한 물리적으로 안정적인 투자수단이므로 다른 투자자산에 비해 상대적으로 투자의 안정성이 높습니다. 또한 인플레이션 헤지의 수단으로 구매력을 보호할 수 있으며, 저당권 설정으로 인한 자금융통이 가능합니다. 마지막으로 내것이라는것을 소유함으로 심리적 만족감을 얻을 수 있습니다.
● 부동산투자의 단점: 부동산은 시장의 진입과 퇴출이 일반 재화처럼 자유롭지 못하기 때문에 수요자와 공급자의 만남과 처분과정에 많은 시간을 필요로 하여 환금성이 매우 낮습니다. 여기서 환금성이란 필요한 경우에 즉시 물건을 즉시 현금화시킬 수 있는 가능성을 말합니다. 그리고 부동산 투자시 다른 투자자산에 비해 많은 거래 비용이 소요되며, 부동산투자와 관련된 다양한 기술적, 경제적, 법률적 제약요인으로 인하여 위험부담이 큰 단점이 있습니다.
● 부동산투자시 고려사항
1.투자의 수익성
2. 투자의 안정성
3. 투자의 환금성
4. 절세효과*
5. 경영관리의 부담
6. 순이익의 재투자 가능성 여부
7. 레버리지효과(지렛대효과)
*지렛대효과: 타인의 자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과.*
2. 부동산투기
●부동산투기의 의의: 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 말합니다.
●부동산투기의 순기능과 역기능: 택지공급업자의 투기적 공급으로 택지부족문제가 해결되고, 주택건설업자의 투기적 공급으로 주택문제 또한 완화됩니다. 또한 투기자금의 유입으로 지역개발의 진행을 원활하게 만들어주는 순기능의 역할을 합니다. 반면 부동산투기의 역기능으로는 정부의 높은 보상가격의 지붕오 지역개발사업과 공공용지 확보가 어려워지며, 비효율적인 토지이용이 많아집니다. 또한 근로의욕을 상실시키고 국민 정서적으로 불건전한 사행 심리가 생기며, 개인간의 소득격차를 심화시키는 결과를 가져올 수 있습니다.
●부동산투자와 투기이 차이점
| 구분 | 부동산투자 | 부동산투기 |
| 주체 | 실수요자 | 가수요자 |
| 대상 | 항구적 용도의 자산, 수익성 부동산 등 | 미성숙지(잡종지, 농지, 임야 등) |
| 목적 | 장기적인 효율창출 | 단기적인 양도차익 추구 |
| 이용, 관리의사 | 있다 | 없다 |
| 가격 | 시장가격(정상가격, 균형가격) | 투기가격( 투기가격은 유동적) |
| 기능 | 순기능 | 역기능 |