1. 부동산투자의 위험
● 부동산투자에 따르는 위험에는 사업상위험, 금융적위험, 법률적위험, 이자율위험, 유동성위험, 인플레위험 등 여러가지 예상한 결과와 실현된 결과가 달라지는 여러가지 위험들이 존재합니다.
● 위험의 종류
* 사업상위험: 부동산 사업 자체로 연유하는 수익성에 관한 위험으로 경영위험이라고도 합니다.
이 안에는 일반 경제가 위축되면서 부동산시장의 수요와 공급이 변화하여 야기되는 시장위험, 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동으로 수익성의 불확실성을 지칭하는 운영위험, 환경이 변화하면 상대적위치도 변하는 부동산의 지리적 위치의 고정성 때문에 사업상 안게 되는 위치적위험 등이 있습니다.
*금융적위험: 부채비율이 높으면 지분수익률이 커질 수 있지만 부담해야하는 위험도 큽니다. 이처럼 부채가 많을 시 원금과 이자에 대한 채무 불이행의 가능성이 높아지며, 파산할 위험도 커지게 되는 것을 말합니다.
금융부채가 많을수록 금융적위험이 높아지며, 지렛대효과 또한 높아집니다.
*법률적위험: 부동산에 대해 가지는 재산권이 법적 환경에 따른 위험으로 정부의 정책이나 법률개정 등으로 인하여 투작수익률이 변화하는 것을 말합니다.
*이자위험: 시장의 이자율 변동에 의하여 부동산 수익률이 변동하는 것을 말합니다.
*유동성위험: 부동산의 고가성으로 인하여 바로 현금화하기 어려운 위험을 말하는 것으로 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 말합니다.
*인플레위험: 투자기간 동안의 전반적인 물가상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락을 말합니다.
2. 부동산투자의 수익
● 투자수익률의 종류
*기대수익률: 부동산투자에서 기대할 수 있는 예상수입과 에상지출로 계산한 수익률을 말하며, 이러한 기대수익률은 예상수익률로서 사전적 수익률, 객관적 수익률을 말합니다. 또한 내부수익률은 투자안 자체의 수익률로 기대수익률이라고 말할 수 있습니다.
*요구수익률: 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 위험을 고려하여 투자자가 대상 부동산에 자금을 투자하기까지 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말합니다. 요구수익률에는 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용도 포함이 되어 있습니다.
*실현수익률: 투자가 이루어지고 난 후의 현실적으로 달성된 수익률을 말하며, 이러한 실현수익률은 실제수익률로서 사후적 수익률, 역사적 수익률이라 합니다.
● 기대수익률과 요구수익률의 관계
투자에 대한 의사결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지지만 투자결정을 하기 위해서는 투자자의 요구수익률리 충족되어야 합니다. 따라서 투자자는 투자대안의 기대수익률이 요구수익률보다 크거나 같을경우 투자를 하게 됩니다.
*기대수익률〉요구수익률 : 투자자의 수요증가 → 가격상승(시장가치) → 기대수익률 하락
*기대수익률 〈요구수익률 : 투자자의 수요감소 → 가격하락(시장가치) → 기대수익률 상승
*기대수익률=요구수익률 : 균형적