1. 융자원금과 융자잔고
*융자원금: 차입자가 대출 받을 당시의 원금을 말하며, 융자원금을 융자금, 대출원금, 대출금이라고도 말합니디.
*융자잔고: 융자원금에서 차입자가 대출기간 중에 상환한 원금을 제외하고 남은 금액을 말하며, 융자잔액, 미상환원금, 미상환저당잔금, 저당잔금, 저당잔액, 저당잔고, 대출잔금, 대출잔액 등 여러가지로 불립니다.
2. 주택담보대출 심사기준
* 담보인정비율: 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말하며, 담보 부동산의 시장가치를 중심으로 대출금을 결정하는 기준으로 담보인정비율이 높을수록 부동산수요는 증가합니다.
* 총부채상환비율( 기존 DTI ) : 차입자의 소득을 중심으로 대출금을 결정하는 기준으로 총부채상환비율이 높을수록 부동산수요는 증가합니다.
* 총부채상환비율 ( 신 DTI ): 차입자의 연간 소득에 대한 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 말합니다. 차입자의 소득을 중심으로 대출금을 결정하는 기준이 됩니다. 다주택자들의 대출을 규제하여 주택의 투기수요를 억제할 목적으로 도입되었습니다.
3. 고정금리와 변동금리
*고정금리대출방식: 대출계약 당시 약정한 금리로 초기부터 만기가지 원리금을 상환하는 방식을 말합니다. 대출기간동안 적용되는 금리가 고정되므로 차입자와 대출자 모두 금리변동 위험에 노출됩니다. 따라서 경제와 금리가 안정되어 장기금이 예측ㅠㅣㅎ이 가능한 경우에 적합한 방식이라고 할 수 있습니다.
* 시장금리가 상승할 경우
대출시점의 예상 인플레이션보다 실제 인츨레이션이 높으면 시장금리가 상승하나 대출금리는 고정금리이므로 실질금리가 하락하여 차입자는 유리하고, 대출자는 불리하게 됩니다. 시장금리가 약정금리보다 높아지면 대출기관의 수익성은 악화됨으로, 대출자는 인플레이션을 차입자에게 전가시키기 위해 이자율 또는 저당잔액을 조정하는 상품을 판매합니다.
* 시장금리가 하락할 경우
대출시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 낮으면 시장금리가 하락하나 대출금리는 고정이므로 실질금리가 상승하여 차입자는 불리하고, 대출자는 유리하게 됩니다. 시장금리가 약정금리보다 낮아지면 고정금리대출 차입자는 조기상환할 유인이 생기지만 대출자는 조기상환위험을 차입자에게 전가시키기 위하여 조기상환수수료를 부여하기도 합니다.
*변동금리대출방식: 사전에 약정한 방법으로 일정한 기간마다 대출금리를 조정하는 방식을 말합니다. 대출자는 이자율변동에 따른 손실위험을 차입자에게 전가시키기 위하여 변동금리 대출상품을 판매합니다. 이처럼 대출자는 이자율 변동분을 차입자에게 전가함으로써 인플레위험을 방지할 수 있습니다.
4. 주택담보대출의 부동산수요와 위험
*부동산수요
주택담보 대출금리와 주택자금 공급을 조정하면 주택수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
대출금리가 정상재인 주택의 수요는 증가하고, 융자금의 금리가 낮을수록 자금 수요자의 부담이 줄어들어 부동산 수요는 증가합니다. 또한 부동산가격에 대한 융자비율이 높을수록 부동산의 수요도 증가합니다. 금융감독기관은 주택담보대출의 대출기준인 대부비율을 낮추어 주택수요를 줄일 수 있습니다.
* 주택담보대출과 위험
대출자는 일반적으로 융자기간이 짧고, 융자비율이 낮을수록 대출기관의 위험은 하락하므로 주택담보대출 시 대출금리도 낮아집니다. 대출비율이 높을수록 대출기관의 위험은 증가하므로 주택담보대출 시 대출금리는 높아집니다. 향후 인플레이션이 상승할 것으로 예상된다면 주택담보대출 시 금융기관은 대출금리를 린상시킬 수 있습니다. 또한 차입자의 취업상태가 불안정하거나 과거 대출에 대한 연체실적이 많다면 주택담보대출 시 금융기관은 대출금리를 인상 시킬 수 있습니다. 반면 차입자는 대출금이 과도한 경우 차입자의 채무불이행 가능성이 커질 위험이 있으며, 일반적으로 차입자의 소득과 담보부동산의 가치는 시간이 지날수록 증가하는 경향으로 인해 차입자의 채무불이행 위험은 낮아집니다.