+ 부동산이용
1. 토지이용활동
:토지이용활동과 건물이용활동으로 구분되나 일반적으로 토지이용활동을 말합니다. 토지이용활동이란 한정된 토지를 그 용도와 이용목적에 맞게 활용함으로서 토지의 유용성을 추구하려는 행위입니다.
토지이용의 행위기준으로는 토지는 부증성이라는 특성으로 물리적으로 절대량을 늘릴 수 없는 한정된 자원입니다. 또한 용도의 다양선이라는 특성으로 다양한 용도중에서 최고최선의 이용방법을 선탣하여야 합니다. 이처럼 한정된 토지아원을 효율적으로 이용하여 부동산과 인간관계응 개선하기 위해서는 행위기준이 있어야 하므로 이것을 최유효이용이라고 합니다.
최유효이용이란 객관적으로 양식과 통상의 이용늘력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고,최선의 방법으로 이용하는것을 말합니다. 이것의 판단기준은 복합개념에 입각하여 법률적 측면, 기술적 측면, 경제적 측면으로 나누어 볼 수 있습니다.
*법률적 측면: 합리적이고 법률적으로 허용가능한 합법적인 이용이 되어야 합니다.
*기술적 측면: 물리적으로 채택가능한 이용이어야 합니다.
*경제적 측면: 최고의 수익과 이윤을 시현하고 극대화하는 것을 말하며, 객관적으로 검증이 가능하여야 합니다.
2. 토지이용의 집약도
: 어떤 토지이용에 있어 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 크기를 말합니다. 이 중에는
노동과 자본을 많이 투입해 토지이용의 집약도가 높은 경우를 집약적 토지이용이라 말합니다. 이것은 토지와 자본 간에 생산요소의 대체성이 클수록 집약적 토지이용이 이루어지며, 토지이용의 집약도를 증가시키는 원인으로는 토지의 절대량의 부족, 가용토지의 제한, 높이 지가수준, 토지수요의 증가, 경영효율의 증대, 규모의 경제로 인한 토지이용의 능률향상 등을 들 수 있습니다. 또한 산업별 토지이용의 집약화 정도는 3차, 2차, 1차 순으로 나타납니다. 반대로 노동과 자본을 적게 투입하여 토지이용의 집약도가 낮은 경우를 조방적 토지이용이라고 말합니다.
3. 집약한계와 조방한계
*집약한계
일정단위 토지에 추가 투자 시 한계수입과 한계비용이 일치하게 되는 경우의 집약도를 말합니다. 이는 이윤극대화를 가져오는 토지이용의 집약도로서 토지이용에 있어 집약도의 상한선이 됩니다.
* 조방한계
일정단위 토지에 추가 투자 시 총 수입과 총 비용이 일치되는 경우의 집약도 즉, 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 수익밖에 얻을 수 없는 경우의 집약도를 말합니다. 이는 손익분기점이 되는 토지이용의 집약도로서 토지이용에 있어 집약도의 하한선을 말합니다.
4. 입지잉여
: 입지조건이 양호한 경우 발생하는 특별한 이익 즉, 초과이윤을 말합니다.
이러한 입지잉여는 입지조건이 양호해서 발생한 것이므로 입지주체의 경영능력과는 무관합니다. 또한 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우라도 입지주체가 누군가에 따라 지가에 튼 영향을 미치므로 입지잉여는 동일할 수 없습니다. 입지잉여의 발생으로는 어떤 토지의 위치의 가치가 한계입지 이상이고, 최유효이용할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우에 발생합니다. 한계입지란 그 산업의 관점에서 입지잉여가 0이 되는 위치를 말하며, 이러한 입지잉여가 입지경쟁의 원인으로 지대상승을 초래하며, 입지잉여는 지대의 지불능력을 높여줍니다.
5. 토지이용에 따른 부동산현상
*도시스프롤현상: 도시의 성장이 무계획적, 불규칙하고 무질서하게 평면적으로 볼품없이 확대되는 현상을 말합니다. 이는 인구의 도시집중, 도시 군계획이나 토지이용계획을 소홀히 한데서 비롯되었습니다.
도시스프롤현상의 유형에는 평면스프롤, 입체스프롤, 저밀도연쇄개발현상, 고밀도연쇄개발현상, 비지적현상 등 다양합니다. 토시스프롤현상의 특징으로는 토지의 최유효이용에서 괴리됨으로서 일어나는 현상입니다. 또한 도시 외곽부의 팽창인 도시의 평면적 확산이며, 경우에 따라 입체슬럼형태를보이기도하며 간선도로를 따라 스프롤현상이 나타나기도 합니다. 그리고 대도시의 도심지보다 외곽부에서 더욱 발달하며, 주거지역뿐만 아니라 상업지역이나 공업지역 등에서도 발생하며, 스프롤지대의 지가현상은 지역특성에 따라 다양하지만 일반적으로 지가수준은 표준적수준 이하입니다.