1. 부동산개발의 위험
부동산개발은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 다양한 위험요소가 존재합니다. 이헌한 부동산개발에 따른 위험은 개발업자에 의해 통제 가능한 것도 있지만 통제 불가능한 것도 있습니다. 부실공사 하자에 따른 책임위험 등은 부동산 개발사업의 진행과정에서 시행사 또는 시공사가 스스로 관리하고 통제할 수 있는 위험에 해당 됩니다. 또한 거시적 시장 환경의 변화에 따른 위험, 정부의 정책. 규제의 변화에 의한 사업인.허가 지연에 따르는 위험, 사업지 주변 사회간접자본시설 확충의 지연에 따른 위험, 매장문화재 출도로 인한 사업위험 등은 부동산 개발사업의 진행과정에서 시행사 또는 시공사가 스스로 관리하고 통제하기 어려운 위험에 해당 됩니다.
2. 부동산개발에 따르는 위험(Worfford)
워포드(Worfford)는 부동산개발에 따르는 위험을 법률적 위험, 시장위험, 비용위험으로 구분하고 있습니다.
(1) 법률적 위험
공법, 사법적인 관계에서 발생하는 위험을 말합니다. 토지이용규제와 같은 공법적인 규제로 인하여 발생하는 위험과 소유권 관계나 주민들의 민원 등 사법적인 관계에서 발생하는 위험을 말하며, 미니 토지이용계획이 확정된 토지를 매입라여 이용하는 것은 법률적 위험을 줄이는 방법 중 하나 입니다.
(2)시장위험
끊임없이 변화하므로 상황에 따라서는 개발된 부동산이 매도되지 않았거나 임대되지 않을 수도 있습니다.
또한 매도되거나 임대된다 하더라도 처음에 생각했던 것보다 낮은 가격으로 거래가 이루어질 수 있으며 시장의 불확실성이 개발업자에게 부담을 주는것을 말합니다. 시장위험을 줄이기 위해서는 시장지역의 수요와 공급 상황을 분석하는 시장연구와 시장성연구가 지속적으로 필요합니다. 또한 개방사업이 완성되기 전에 부동산을 매수한 자의 시장위험은 개발사업이 완성이 가까워질수록 감소하고, 부동산의 가치는 상승합니다.
(3)비용위험
인플레, 공사기간 장기화 등으로 공사시간동안 추가로 부담해야 할 비용에 따른 위험을 말합니다. 일반적으로 부동산개발은 장기간 소요되며, 이는 개발업자에게 위험을 안겨주는 요인으로 작용합니다. 또한 인플레가 심할수록, 공사기간이 장기화될수록 비용위험이 증가합니다. 그리하여 최대가격보증계약을 체결 시 비용위험을 줄이는 방법 중 하나입니다.
3. 부동산개발의 타당성분석(부동산분석)
부동산개발의 타당성분석 과정: 지역경제분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 투자분석
(1)지역경제분석
대상지역의 부동산수요에 영향을 미치는 인구, 가구, 고용, 소득 등의 수요요인을 분석하는 과정이며 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성을 분석합니다.
(2)시장분석
특정지역의 특정유형의 부동산에 대한 시장지역의 수요와 공급상황을 분석하는 과정을 말합니다. 수요자의 특성에 따라 시장을 구분하는 시장세분화와 공급되는 상품의 특성에 따라 구분하는 시장차별화로 나뉩니다.
(3)시장성분석
개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매나 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 과정을 말합니다.
(4)타당성분석
투자자의ㅣ 자금을 유인할 수 있을 만한 충분한 수익성이 있는지 분석하는 과정을 말합니다.
(5)투자분석
위험과 수익을 고려하여 허용되는 위헙수준에서 최고의 수익을 창출하는 대안을 선택하는 과정을 말합니다.
4. 시장분석과 경제성분석
부동산개발의 타당성분석은 시장분석, 경제성분석 순으로 진행됩니다. 여기서 시장분석은 시장에 초점을 둔 연구방법으로 어떤 개발사업의 시장에서의 채택가능성을 평가하기 위하여 고안되었고, 특정한 개발사업에 대해서 개방업자가 투자결정을 하기위해 필요한 모든 자요를 제공하는데 목적을 가지고 있습니다. 시장분석의 구성요소로는 지역분석, 근린분석, 부지분석, 수요분석, 공급분석 등이 있습니다.
반면, 경제성분석으로는 의사결정에 초점을 둔 연구방법으로 시장분석을 기초로 개발사업의 수익성 여부를 평가하기 위해 고안되었고, 대상 개발사업의 수익성평가를 위해 투자가치분석을 실시하는데, 일반적 상황보다 지역적 속성을 고려하여 부동산의 경쟁력을 극대화에 초점을 두며 분석 제 요소들과의 민감도분석도 수반되어야 합니다. 경제성분석의 구성요소로는 세전,세후현금흐름 분석, 시장가치 및 투자가치 분석, 순현가 분석, 내부수익률률 분석 등이 있습니다.