주택시장의 특성 및 서비스, 유량과 저량

(1) 주택시장의 특성

주택은 소비재이면서도 투자재로ㅑ서의 양면성을 지니고 있습니다. 물리적인 측면에서 주택은 이질성이 강한 재화이므로 일물일가의 법칙성립되지 않아 균형가격의 형성이 곤란하므로 주택시장은 불완전경쟁시장입니다. 이러한 주택시장은 다음과 같은 특성을 지니고 있습니다.

 

- 주택은 내구성이 강한 재화리므로 매매시장뿐만 아니라 임대차시장도 존재하며, 거래의 빈도도 일반재화에 비하여 현저히 낮습니다.

- 주택시장은 지역적 경향이 강하고, 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 어렵습니다.

- 주택시장은 불완전경쟁시장을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하지 못합니다.

- 일반재화에 비하여 주택의 수요와 공급은 비탄력적이나, 주택공급에 있어서 비탄력의 정도가 더욱 크게 나타납니다.

- 주택은 일반에 비하여 고가의 상품으로 거래비용도 많이 소요됩니다.

- 주택은 주변 환경의 영향을 크게 받기 때문에 주택시장에서도 부동성/인접성으로 인한 외부효과가 발생하며, 사화적/경제적/행정적 위치릐 가변성이 있습니다. 

- 주택은 사화성과 공공성이 강조되는 재화이므로 주택시장은 정부릐 정책적인 영향이나 경제의 경기변동의 영향을 많이 받습니다.

 

(2) 주택서비스

주택이란 이질성이 강한 재화이므로 효용적인 측면에서나마 용도적으로 동질화된 상품으로 분석하여야 합니다. 이를 위해 주택서비스라는 개념을 도입하게 되었는데, 주택이 주택소유자나 임차인 등 주택소비자에게 제공하는 효용이나 유용성 즉, 만족도를 의미하는 추상적인 개념입니다. 결국 주택서비스는 물리적으로 이질적인 주택을 세분화하여 효용적인 측면에서 동질화시킴으로서 불완전경쟁시장인 주택시장을 완전경쟁시장으로 분석하기 위한 도구로 이용됩니다.

 

(3) 주택의 유량과 저량

주택 시장에서의 유량과 저량은 주택 수요와 공급 간의 관계를 나타냅니다. 유량은 주택의 수요가 공급을 초과할 때 발생하는 상황으로, 일반적으로 고령화된 인구, 경제 성장, 저금리 정책 등의 요인으로 인해 수요가 증가하는 경우에 발생합니다. 이는 주택 가격 상승과 함께 가구들이 주택을 구매하려는 의향이 높아지는 상황을 나타냅니다. 이로 인해 시장에서는 주택 가격 상승과 함께 재정 및 경기 활동의 증가를 나타낼 수 있습니다.

저량은 주택 공급이 수요를 충족하지 못할 때 발생합니다. 이는 인구 감소, 경기 침체, 고금리 정책 등의 요인으로 인해 수요가 감소하는 경우에 발생할 수 있습니다. 주택 공급이 수요를 따라가지 못하면 주택 가격 상승과 함께 가구들의 주택 구매력이 저하되는 경향이 있습니다. 이로 인해 주택 시장에서는 주택 가격 하락과 함께 소비와 투자 활동의 감소를 나타낼 수 있습니다.

따라서 유량과 저량은 주택 시장의 건강 상태를 파악하는 데 중요한 지표로 사용됩니다. 유량과 저량의 변화를 모니터링하고 분석함으로써 정책 결정자와 시장 참가자들은 시장의 동향을 이해하고 조정할 수 있습니다. 이는 주택 시장의 안정성과 지속 가능성을 유지하는 데 중요한 요소입니다.