부동산의 특성

1. 부동산의 특성

부동산의 특성이란 부동산이ㅣ 일반재화와 달리 지니고 있는 특별한 성질을 말한다. 이러한 부동산의 특성으로 이나여 부동산학문이 성립되었으며, 부동산활동의 응률화를 위해서도 부동산의 특성을 이해하는 것은 매우 중요하다고 할 수 있다. 부동산의 특성을 분류하는 견해도 다양하다.

 

< 토지의 특성> 

토지는 자연물(自然物)이다. 이처럼 자연물인 토지가 일반재화와 달리 지니고 있는 특별한 성질을 토지의 특성이라고 한다. 토지의 특성은 다시 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분된다.

 

1. 토지의 자연적 특성

토지의 자연적 특성이란 자연물인 토지 그 자체가 본래부터 지니고 있는 특별한 성질을 말한다. 이는 선천적이고 물리적이며 불변적인 특성이다. 부동산활동에는 이러한 토지의 자연적 특성이 크게 작용하고 많은 영향을 준다.

 

(1) 부동성(不動性, 비이동성, 지리적 위치의 고정성)

토지는 유형 그대호 운반할 수 없으며, 토지의 지리적 위치를 인간의 힘으로는 이동시킬 수 없다는 특성으로 토지의 가장 큰 물리적 특성이다. 따라서 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동시킬 수 없는 것이다. 이러한 부동성은 위치로서의 부동산이라는 개념과 밀접한 관련을 지니며, 위치 지대를 발생시키기도 한다. 부동성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

 

- 부동산과 동산을 구별 짓는 하나의 근거가 되며, 권리의 공시방법을 달리하는 이유가 된다.

- 부동산활동 및 부동산현상을 지역화 또는 국지화 시킨다. 즉, 부동산활동이 전개되는 공간은 지역적으로 한정되고 부동산현상도 지역적으로 나타나게 된다.

- 부동산활동 및 부동산현상을 지역적으로 특화되게 하며, 부동산시장을 지역적 시장 또는 국지적 시장이 된다.

- 부동산시장은 지역적 시장이 되므로 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받게 된다.

- 지방자치단체 운영응 위한 부동산 조세수입의 근거가 될 수 있다.

- 부동산 중개업을 제도화 하므로 거래비용이 요구된다.

- 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며, 추상적 시장이면서도 구체적 시장이라는 양면성을 지닌다.

-견본(sample)제시나 상품의 진열을 통한 거래가 불가능하느모 부동산활동을 임장(臨場: 어떤일이나 사건이 일어나는 현장)활동으로 만든다.

- 부동산활동을 정보활봉으로 만든다.

- 토지의 이용방식이나 입지선정에 많은 영향을 미친다.

- 재산으로서의 담보가치가 발생한다.

- 소유권 규제의 강화가 용이하여 제도적인 규율의 대상으로 삼기 쉽다.

- 사회적.심리적 요인에 의한 영향이 동산과는 상반되게 나타난다. 예를 들어 사회적으로 불안 심리가 높아질수록 토지의 수요는 감소되하고 귀금속의 수요는 증가하게 된다.

- 부동산의 주변에 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다.

- 지역분석의 근거가 되며, 부동산 가격의 원칙 중 적합의 원칙과 외부성의 원칙의 근거가 된다

 

(2) 부증성(不增性, 비생산성, 비증가성, 면적의 유한성, 수량의 고정성, 희소성)

토지는 생산이 불가능하며, 인간의 힘으로는 물리적인 절대량을 늘릴 수 없다는 특성을 말한다. 따라서 토지는 다른 생산물과 달리 노동이나 생산비를 투입하여 재생산 할 수 없으며, 거시적으로 보는 토지의 절대량은 불변하다. 부증성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

 

- 가격 상승에 따른 물리적 공급은 불가능하다. 따라서 토지의 물리적 공급곡선은 수직선의 형택 되며, 가격에 대하여 완전비탄력적이다. 

- 균형가격이 형성되지 않아 감정평가의 필요성이 요구된다.

- 생산비의 법칙이 적용되지 않아 원가법을 통한 평가가 붕가능하게 된다.

- 토지부족에 따른 문제, 지가상승에 따른 문제 등 토지문제의 가장 큰 원인이 된다.

- 토지에 대한 수요는 증가하나 물리적 공급이 불가능하므로 토지의 희소성을 지속시키는 원인이 된다.

- 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.

- 공급능력의 한계로 공간수요의 입지경재을 발생시키므로 수요자경쟁의 원인, 입지경쟁의 원인이 된다.

- 토지이용의 집약화로 도심 건물이 고층화.입체화되는 원인이 된다.

- 토지이용의 사회성.공공성이 요청되며 토지공개념의 도입 및 확대를 요구하는 원인이 된다.

 

(3)영속성(永續性, 비소모성, 불변성,  불괴성, 내구성)

토지는 일반 상품과 달리 사용에 의하여 소요되거나 마멸되지 않으므로 물리적 측면에서는 결코 파괴될 수 없다는 특성을 말한다. 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데, 이러한 정의는 영속성과 관련이 깊다. 영속성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다.

 

- 물리적 감가(손실)상각의 논리가 적용되지 않는다.

- 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.

- 가치보존력이 수우하며, 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.

- 소유이익과 사용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용을 가능하게 하며, 임대차시장의 발달근거가 된다.

- 수익 등의 유용성이 영속적이다.

- 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.

- 부동산관이의 중요성을 크게 한다.

- 부동산활동의 장기적 배려를 필연호 한다.

- 가격 하락에 따른 공급의 감소가 탄력적이지 못하다.

- 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.

 

(4) 개별성(個別性, 비대체성, 비동질성, 이질성, 독특성)

지표상에 존재하는 토지의 위치나, 지형, 지세, 지반 등이 동일한 것은 없으며 그 특성도 모두 달라 물질적으로 복수의 동일한 토지는 있을 수 없다는 특성을 말한다. 이러한 개별성으로 인하여 물리적 대체는 이루어 질 수 없으므로, 부동산 상품간에는 완전한 대체관계가 성립될 수 없다. 따라서 개별성은 부동산시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수도 있고, 토지의 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게  만드는 원이이 되기도 한다. 또한 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용될 수 있다. 

 

(5)인접성(隣接性, 연결성, 연속성)

물리적으로토지는 무한히 연속되고 다른 토지와 연결된다는 특성을 말한다. 인접성으로부터 파생되는 특징이 있다.

- 외부효과(외부경제.외부불경제)와 밀접한 관현이 있어 개발이익의 환수나 개발손실의 보상의 논리적 근거가 된다.

- 가격형성에 있어 인접지의 영향을 받으므로 지역분석의 근거가 된다.

- 인지와의 협동적 이용 즉, 어울리는 이용을 필연적으로 요구한다.

- 소유와 관련한 경제문제를 야기 시킨다.

- 용도에 있어서 인접지간 대체가능성을 존재하게 한다.

 

* 다음 시간에도  '토지의 특성'에 대해 더 자세히 알아보자!!