부동산의 속성

부동산의 속성이란 부동산이 본래부터 지니고 있는 성질로서 부동산을 자연적.인공적 자원의 총화라는 개념으로 인식하려는 사고를 말한다. 따라서 부동산의 속성을 부동산의 존재가치, 본질적 가치, 본질 등으로 다양하게 표현하기도 한다. 부동산의 속성을 구분하여 견해도 학자에 따라 다양하나 자연, 공간,위치, 환경, 자산으로 구분하는 견해가 대표적이다. 이외에도 토지경제학자 바로우(Barlowe)는 부동산의 속성을 자연, 공간, 위치, 환경, 생산요소, 소비재, 자산 및 자본으로 구분하였는데 이 중 자연, 공간, 위치, 환경은 물리적 개념으로서의 부동산과 관련되어 생산요소, 소비재, 자산 및 자본은 경제 개념으로서의 부동산과 관련된다.

 

1. 자연으로서의 부동산

토지는 자연물 즉, 자연이다. 이처럼 토지를 자연으로 바라보면 토양뿐만이 아니라 햇빛, 비, 공기, 바람, 기후, 산림, 강, 하천, 지하자원 전체을 가리키는 것으로 볼 수 있다. 토지는 자연물이기 때문에 인간의 힘으로 생상할 수 없다는 물리적 특성으로 인하여 많은 부동산문제를 사건의 근원이 된다.

 

자연으로서 토지는 우리 사람에게 생활공간으로서 일정한 지표를 제공하며, 직력을 공급하고 교통관에서 특정위치를 제공한다. 또한 생산활동에 있어서는 물질적 생산요소가 되기도 한다.

토지는 자연물이므로  토지만의 고유한 자연적 특성을 낳고, 이러한 자연적 특성으로 인하여 일반 경제이론의 적용을 어렵게 한다. 따라서 부동산학의 이론이 필요한 근거가 된다. 또한 개인의 사유물이기 이전에 우리 사회 모두의 것이라는 점에서 사회성과 공공성이 강조되는 재화이며, 생산이 불가능하므로 한정된 자원이다. 따라서 토지공개념제도의 필요성의 근거가 된다. 또한 토지가 잘못 이용이 되면 원래의 상태로 환원하기 어렵다는 토지이용의 비가역성으로 인하여 보전의 필요성이 제기된다. 또한 개발보다 보전을 더욱 중시해 가는 경향은 자연으로서의 부동산의 가치를 점차 크게 의식하기 때문이다.

 

2. 공간으로서의 부동산

 토지는 공간이며, 토지로거의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 3차원의 입체공간이므로 부동산활동은 3차원의 입체공간을 대상으로 하는 공간활동이 된다. 또한 부동산에 대한 소유권을 공간에 대한 소유권이라 할 수 있다. 이러한 3차원의 입체공간으로서의 부동산은 기술적 개념, 경제적 개념, 법률적 개념의 복합개념으로 인식한다.

 

(1) 3차원의 입체공간

 

1) 3차원의 입체공간의 의의

지표면의 수평공간, 지표위의 공중을 공중공간, 지표 아래으 지하를 지하공간 또는 지중공간이라고 한다.

공중공간과 지하(지중)공간을 포함하여 입체공간이라 하며, 입체공간에 수평공간을 포함하여 3차원의 입체공간이라 말한다.

 

2) 기술적, 경제적, 법률적 측면의 복합개념

수평공간, 공중공간, 지하공간 등의 공간의 이용기법과 관연라여 기술적 측면이 고려된다.

부동산의 가격이 수평공간만의 가격이 아니라 3차원의 입체공간으로서 가격이므로 경제적 측면이 고려된다. 또한 공간에서 발생하는 지표권, 공중권, 지하권 등의 권리와 관련하여 법률적 측면이 고려된다.

 

3) 3차원의 입체공간이롱의 필요성

토지이용의 집약화로 인하여 건물 또한 고층화.입체화되므로 공간개념의 중요성이 확대되었기 때문이며, 부동산의 가격은 3차원의 입체공간으로서의 가격을 의미하기 때문이다. 그리고 수평공간뿐만 아니라, 입체공간에 대한 법률적 재산권 보장의 이론적 근거가 필요하다.

 

 

(2) 입체공간의 활용

 

1) 구분지상권

지하 또는 지상의 공간은 상.하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. (민법 제289조의 2항) 따라서 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다.

 

2) 지하공간

경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나 인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원을 말한다. 이러한 지하공간 내에 일정 목저의 시설이 첨가된 경우 이를 지하시설 또는 지하시설공간이라고 한다.

 

3) 개발권양도(이전)제도

상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함에 부적당한 경우, 상부 미이용 공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 말한다.

이는 공중공간을 활용하는 방안의 하나이다.

보전지역 토지소유자의 개발제한으로 발생하는 손실을 개발가능지역의 토지를 개발 할 수 있는 개발권이라는 권리를 부여함으로서 손싱을 보전하기 위한 제도로 개발가능지역 토지의 개발권을 인전하는 것이지 소유권을 부여하는것은 아니다.

보전지역(규제지역) 토지 소유자의 재산상의 손실을 시장을 통해서 해결하려는 제도로 공공이 부단해야 하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전이 이루러딘다는 점에 의의를 가지고 있다. 미국에서 초기의 개발권양도제는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시 되었지만, 우리나라에서는 개발권양도제를 적용한 것과 유사한 효과를 지닌 토지가 흔히 발견되는 지역으로는 토지이용규제가 극심한 지역을 들 수 있다.

 

4) 용적률 인센티브제도

사업용지가 지구단위계획구역에 속해 있을 때 사업시행자가 공원.녹지.도로와같은 공공용지를 무상 제공하면 용적률을 허가기준보다 올려주어 인센티브를 부여하는 제도를 말한다. 이러한 용적률 인센티브제도도 공중공간을 활용하는 방안의 하나이다. 

 

5 용적률 거래제도

보존지역에서 규제로 사용하지 못하는 용적률을 개발지역에서 사용할 수 있도록 용적률을 거래하는 제도를 말한다.

이는 일정밀도 이상으로 개방할 경우 규제를 받고 있는 지역에서 개발에 필요한 만큰의 용적률을 사오도록 하는 방법으로 개발권양도제도와 기본취지와 개연은 유사하나 개발권이 아닌 용적률을 거래하는 제도이다.