부동산의 개념_part2.

4. 법률적 개념

부동산의 법률적 개념에는 혐의의 부동산, 광의의 부동산 등이 있다. 이러한 부동산의 법률적 개념은 주로 민법 등의 법률에서 규정하고 있는 사항에 근거하고 있다. 우리가 통상적으로 사용하고 있는 부동산의 의미도 바로 법률적 개념의 부동산인 혐의의 부동산이라 할 수 있다.

 

(1) 혐의의 부동산

민법 제99조 제1항에서는 "토지 및 그 정착물은 부동산이다."라고 규정하고 있으며, 민법 제99조 2항에서는 "부동산 이외의 물건은 동산이다."라고 규정하고 있다. 이처럼 민법에서 규정하고 있는 토지 및 그 정착물을 민법상 부동산, 협의의 ㅜ동산이라고 한다. 

1) 토지

토지는 법률적 측면에서 소유권의 대상이 된다. 민법 제212조에서는 "토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다." 라고 규정하고 있어 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 지표뿐만 아니라 토지의 상하를 포함하며, 토지소유권의 범위에는 실직적인 제한이 있음을 말하고 있다.

2) 정착물의 의의

토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이용될 수 없는 물건을 정착물이라한다. 법률적 측면에서는 토지에 부착하는 물건으로 정의된다. 다음은 정착물에 대한 여러 학자들의 견해이다.

-조주현 교수: 정착물이란 주택이나 상가, 울타리 등 토지에 부가가치를 더한 영구적인 토지 개량물을 말한다.

옥수수, 감자 등의 경작수확물은 토지에 정착하고 있지만 토지의 일부로 보지 않고 동산으로 간주되므로 부동산의 매매에 포함도지 않은 것이 일반적이다. 토지에 정착되어 있고 매면 경작의 노력을 요하지 않는 나무, 자연식생, 다년생식물 등은 정착물로 간주되어 부동산의 매매 시에 함께 양도된다.

-방경식 교수: 정착물이란 건물, 담장, 나무 , 다리 등과 같이 게솓하여 토지에 부착되어 이용되어야 한다고 사회 경제적인 면에서 인전되는 독립돈 물건을 말한다. 따라서 이용중인 수목, 판자집, 비닐하우스, 신문가판대, 공중전화박스, 기타 쉽게 이동할 수 있는 물건 등은 정착물에 해당되지 않는다.

-안정근 교수: 정착물이란 거실에 부착되어 있는 형광등처럼 원래는 토지로부터 분리된 동산이었으나, 토지와 건물에 항구적으로 설치되거나 부착됨에 따라 부동산의 일부가 된 물건을 말한다.

3) 정착물의 종류

정착물은 토지와의 독립물 즉, 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 구분할 수 있다. 또한 정착물은 당사자들 간의 합의나 쓰임새, 관계 등에 따라 주물 또는 종물로 구분될 수 있다.

-토지와의 독립물(독립창작물): 토지와 별개의 거래대상이 되는 것으로 건물, 소유권 보존등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목의 집단/ 미분리과실, 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등이 있다. 미국이나 유럽 등 서구사회에서는 건물을 토지로 인식하고 있으나 우리나라에서는 건물을 토지와 독립된 부동산으로 규정하고 있다.

-토지의 일부(종속정착물): 토지와 일체로서 거래의 대상이 되는 것으로 수목, 돌담, 교랑, 담장, 도로의 포장, 터널 등이 있다.

4)정착물의 기준

건축물에 부착된 물건이 정착물인지 또는 동산인지를 판단하는 경우에는 다음의 기준이 적용된다.

1.물건이 부착되어 있는 방법: 건물에 부착되어 있는 물건이 물리적으로나 효용적으로 건물가치에 아무런 손상을 주지 않고 제거할 수 있느면 동산, 그렇지 않으면 정착물로 간주한다. 예를 들어 학원건물에 부착되어 있는 형광등이나 학원건물의 화장실에 설치되어 있는 수도꼭지 등은 정착물이다.

2.물건의 성격: 어떤 물건이 건물의 특정위치나 용도에 맞도로고 특별히 구축/ 고안되었으면 정착물로 간주한다. 예를 들어 건물에 부착되어 고정된 창문이나 교회의 긴 의자 등은 정착물이다.

3.물건을 설치한 의도: 물건을 설치한 목적이 가치증진 즉, 더 옾은 수익을 얻늘 목적이면 정착물, 이용목적이면 동산으로 간주한다. 예를 들어 임대인이 임대가치의 증진을 목적으로 설치한 가스보일러, 세탁기, 냉장고 등이 정착물이다.

4.거래 당사자 간의 관계: 임대용 부동산에 부착된 에어컨, 선반, 가스스토브 등을 임대인 이 설치했다면 정착물, 임차인이 설치했다면 동산으로 간주한다. 

5.정착물인지 아닌지가 불분명한 경우: 거래 당사자의 관계가 매도자와 매수자일 때, 어떤 물건이 정착물인지 아닌지가 불분명할 경우에는 일단 정착물로 간주되어 매수자에게 넘어간다.

5) 임차자(임차인) 정착물

임대용 부동산에 임차인이 이용목적으로 설치한 에어컨, 선반, 가스스토브, 커튼, 창틀의 블라인드 등의 물건을 임차자 정착물 또는 임차인 정착물이라 한다.

임차자 정착물의 소유권은 원치적으로 임차자에게 귀속되므로  임차자가 ㅅ스로 제거할 수 있다.

 

(2)광의의 부동산 

혐의의 부동산(민법상 부동산)인 토지 및 그 정착물에 준 주동산을 포함하여 광의의 부동산이라 한다.

광의의 부동산= 혐의의 부동산+준(의제) 부동산

*준(의제)부동산의 의의: 개별 법률에 의해 등기나 등록 등 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산이나 동산과 일체로된 부동산의 집단을 준부동산 또는 의제부동산이라고 한다. 이러한 준의제 부동산은 광의의 부동산에 포함되므로 법률적 개념의 부동산에 해당된다.

*준(의제)부동산의 종류: 자동차, 항공기 및 경량항공기, 건설기계, 20톤이상의 선박, 소형선박, 입목, 공장재단, 광업재단, 어업권 등이 있다.

*준(의제)부동산의 특징: 감정평가의 대상이 되며, 이론적으로 부동산 중개의 대상이 될 수 있다.

 

 

5. 복합부동산 

토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 하나의 결합된 상태로 취급되어 부동산활동의 대상으로 삼고 있는 부동산을 복합부동산이라고 한다. 복합부동산의 대표적인 예로써 토지와 건물로 구성된 부동산을 들 수 있는데, 이 경우 토지와 건물은 법률상 별개의 공시수단을 가지는 부동산이지만 이용활동 및 평가활동 등을 할 때에는 함게 취급하여 진다. 따라서 복합주동산은 법률적 개념이 아니라 부동산활동상의 개념이라 할 수 있다. 

이러한 복합부동산의 개념과 복합개념의 부동산은 의미가 다르므로 구분되어야 한다.